De praktijk bevestigt: bij aanleg van kabels en leidingen altijd een zakelijk recht vestigen

04-06-2016

LBP|SIGHT adviseerde vorig jaar al om het bij de aanleg van kabels en leidingen niet te laten bij het sluiten van een gedoogovereenkomst, maar ook een zakelijk recht te vestigen. “De voortgang in een recent concreet geval heeft de noodzaak van die benadering weer eens bevestigd”, zegt Wesley Smeier, rentmeester NVR bij LBP|SIGHT.

Lees verder

De praktijk bevestigt: bij aanleg van kabels en leidingen altijd een zakelijk recht vestigen

Niet genoeg zekerheid

“Destijds lieten we al weten, dat het verstandig is ook altijd een zakelijk recht te vestigen, hoewel het op grond van de Telecommunicatiewet niet verplicht is. Een gedoogovereenkomst is weliswaar formeel juridisch voldoende, maar geeft partijen toch niet genoeg zekerheid”, zegt Smeier. “Dat is nu in de praktijk maar weer eens gebleken.”

Het vestigen van een zakelijk recht heeft, betoogde LBP|SIGHT dus al eerder, een duidelijke toegevoegde waarde. “Je kunt in een gedoogovereenkomst van alles vastleggen over verantwoordelijkheden, eventuele kosten et cetera, maar het punt is dat zo’n overeenkomst alleen bekend is bij de betrokken partijen”, legt Smeier uit. 

“Een gedoogovereenkomst wordt namelijk niet bij het Kadaster geregistreerd. Dus bijvoorbeeld bij de verkoop van grond kan het best zo zijn dat de nieuwe eigenaar niet op de hoogte is. Dat kan natuurlijk tot grote problemen en kosten leiden en die kun je voorkomen door vooraf een zakelijk recht te vestigen. Dat is namelijk wél bij het Kadaster terug te vinden.” En waarom vooraf? “De praktijk leert dat als de overeenkomst is gesloten en partijen weer terugkeren tot de orde van de dag, het vestigen van een zakelijk recht op de lange baan wordt geschoven en zelfs wordt vergeten”, licht Smeier toe.

Noodzaak

Het recente concrete geval dat Smeier aanhaalt, ging over een telecommunicatiepartij die zeggenschap wilde hebben over de onder het terrein van een cliënt van LBP|SIGHT liggende kabels. 

“Daarvoor wilde dat bedrijf vanuit de Telecommunicatiewet een gedoogovereenkomst met onze cliënt sluiten. Daarmee verkreeg het het recht om kabels aan te leggen, te verleggen of te verwijderen en ook om altijd toegang te hebben tot dat deel van het terrein waaronder de kabels liggen”, aldus de adviseur van LBP|SIGHT.

Boeteclausule

LBP|SIGHT adviseerde zijn opdrachtgever om in de gedoogovereenkomst met de andere partij afspraken te maken over het óók vestigen van een zakelijk recht. “Omdat onze cliënt de voortgang van de werkzaamheden van het telecommunicatiebedrijf niet wilde vertragen, hebben we een tussenstap gemaakt om tot het zakelijk recht te komen”, legt Smeier uit. 

“We adviseerden onze cliënt akkoord te gaan met de gedoogovereenkomst, maar in de voorwaarden op te nemen dat de aanleggende partij binnen zes maanden een zakelijk recht zou vestigen”, zegt hij. “Zou dat zakelijk recht er na dat half jaar niet zijn, dan zou er een boeteclausule van kracht worden.”

Toen het telecommunicatiebedrijf na de termijn van zes maanden nog geen zakelijk recht had gevestigd, deed LBP|SIGHT namens de opdrachtgever een beroep op de boeteclausule, zoals overeengekomen in de gedoogovereenkomst. “Mede dankzij de coulance van de opdrachtgever bleef de boete nog enigszins beperkt, maar de telecommunicatiepartij heeft toch meer dan tienduizend euro moeten betalen en dat was natuurlijk volkomen onnodig”, aldus Smeier. “Hadden ze zich gewoon aan de overeenkomst gehouden en dus binnen een half jaar dat zakelijk recht gevestigd, dan was er niets aan de hand geweest.”

Druk van de ketel 

Zijn conclusie is helder. “Als je zoiets vooraf niet goed regelt, dan zie je dat als de werkzaamheden eenmaal zijn uitgevoerd de druk van de ketel is”, aldus de adviseur van LBP|SIGHT. 

“Het juridisch goed borgen is dan schijnbaar minder relevant geworden. Dat kun je ondervangen door goede afspraken te maken en boeteclausules in te bouwen. Vanwege zo’n clausule hoeft de rechthebbende niet zelf constant achter de belanghebbende aan te jagen; immers, het belang om de zaak juridisch goed te regelen ligt bij de legger van de kabels en leidingen”, zegt Smeier. “En daar hoort het ook te liggen. Want als de kabel er eenmaal ligt en de exploitatie is begonnen, raakt de urgentie voor de kabellegger op de achtergrond.”

Duidelijkheid 

Goede afspraken maken, zoals het opnemen van een termijn en een boeteclausule, schept dus duidelijkheid. “Nadat wij de telecommunicatiepartij hadden benaderd, kon binnen een paar dagen alles worden geregeld en was het zakelijk recht gevestigd”, vertelt de adviseur van LBP|SIGHT. 

“Ineens zag men nut en noodzaak en ook de juristen van het telecommunicatiebedrijf waren er van overtuigd dat de boete terecht was. Om verzekerd te zijn van correcte betaling hebben we het zo geregeld dat het telecommunicatiebedrijf de boete moest overmaken naar de derdenrekening van de notaris. Bij het vestigen van het recht maakte die vervolgens het geld direct over aan onze opdrachtgever en daarmee kon het dossier naar tevredenheid van de opdrachtgever worden gesloten.”