Opinie: 'Bank meet bij particuliere erfpacht met twee maten'

29-01-2014

Banken meten bij hypotheken voor woningen op particuliere erfpachtgrond met twee maten. De financiers vinden de onzekerheid over een eventuele canonverhoging in de toekomst te groot.
Dat is vreemd, aldus ing. Arend Dijkstra, rentmeester bij LBP|SIGHT. Die verhoging is namelijk op voorhand bekend. En daarbij: ook ‘gewone’ hypotheken hebben risico’s.

Aankoop van een huis

Banken vinden de aankoop van een huis op particuliere erfpachtgrond sinds 2010 een té groot risico, zo blijkt uit een groeiend aantal klachten. Mocht de particuliere verpachter namelijk in de toekomst besluiten de canon ‘exorbitant te verhogen’, dan zou de bewoner de hypotheek wellicht niet meer kunnen betalen, zo is de redenering. 

De indruk wordt gewekt dat zo’n verhoging als donderslag bij heldere hemel kan komen. Dat is niet zo. De erfpachtcanon mag niet ‘zomaar’ worden verhoogd. Dat mag niet als een overheid eigenaar van de grond is, en ook niet als een particulier dat is. In ieder erfpachtcontract moet omschreven staan wanneer en op welke wijze dat kan en zal gebeuren. Van een verrassing is dus geen sprake. Staat die verhogingsbepaling er niet in, dan mag de canon überhaupt niet worden verhoogd. 

Erfpacht

Ook het woord ‘exorbitant’ verdient nuancering. Het komt inderdaad voor dat de erfpacht zeer aanzienlijk wordt verhoogd. Dat betekent echter bijna altijd dat de waarde van de grond even aanzienlijk is toegenomen. Erfpachters hebben dan jarenlang een zeer lage – te lage – canon betaald. Dan is het inderdaad flink schrikken als die marktconform wordt. Maar dat betekent niet dat die verhoging zelf ‘exorbitant’ is. 

Het is reëel dat de erfpacht mee-ademt met de grondwaarde. Gaat de canon wél alle perken te buiten, dan is er iets anders aan de hand. Meerdere partijen hebben dan bij het sluiten van het contract niet goed opgelet: de koper, maar ook zijn makelaar of rentmeester, én de notaris. Dergelijke contracten bestaan, maar dat het voor 75 procent van alle huizen op particuliere erfpachtgrond, zo’n kwart miljoen, zou gelden, zoals het Nederlands instituut voor Erfpacht onlangs aangaf, is zéér onwaarschijnlijk. 

De risico's voor banken

Ook bij gewone huis-tuin-en-keukenhypotheken zijn er voor de bank overigens risico’s. Denk aan scheiding, overlijden of werkloosheid, maar ook aan het aflopen van de rentevaste periode. Als de rente daarna een stuk hoger is, kunnen eigenaren ernstig in de problemen komen. 

Dat kan óók gebeuren als bij de noodzakelijke taxatie aan het einde van de rentevaste periode blijkt dat de waarde van de woning een stuk lager is dan de hypotheek. Risico’s zijn er kortom altijd. 

Banken zijn doorgeslagen. Financierden ze vóór de crisis de volledige waarde inclusief aankoopkosten én verbouwing, nu houden ze de hand stevig op de knip – in dit geval té stevig. Het goede nieuws: ook daar komt wel weer een einde aan. Dat zien we al bij de hypotheekverstrekking aan zzp’ers. Ook die stonden tot voor kort voor een dichte deur. Inmiddels gaat die deur steeds verder open. Grote kans dat dit straks ook voor huizenbezitters op erfpachtgrond geldt.